di Graziano Pignatelli.
Come scegliere il locale dove avviare una nuova impresa?
Aspetto importantissimo per molteplici tipologie di attività commerciali è la scelta dei locali in cui avviare l'attività d'impresa.
Il locale, infatti, avrà una notevole influenza circa l'esito dell'attività imprenditoriale, per questo motivo la sua scelta assume una notevole rilevanza.
Individuata quindi l'attività d'impresa che si vorrà svolgere, sia essa produttiva o di rivendita, sarà poi possibile orientare la ricerca verso un locale, che abbia i requisiti per poterla esercitare senza contravvenire alla legge e ottenendo il miglior risultato possibile.
In passato, la maggior parte delle attività d'impresa erano sottoposte al rilascio di una licenza d'esercizio da parte delle Autorità.
Da diverso tempo, in base anche agli orientamenti dell'Unione Europea, questo regime di "Stato di Polizia" sta venendo meno, in favore di una maggiore liberalizzazione del mercato. Fatte salve alcune tipologie di attività, per le quali ancora oggi è richiesto il rilascio o il possesso di una licenza, è possibile affermare che l'attività d'impresa, se esercitata nei limiti e nel rispetto della legge, sia libera, così come sancito dalla nostra Carta costituzionale.
Il locale commerciale, sede dell'impresa, è fondamentale per la costruzione dell' "avviamento", ovvero del valore intangibile dell'impresa, costituito dalla clientela e dal fatturato annuo medio realizzato.
Se prendessimo ad esempio un Bar, quindi un'attività commerciale di somministrazione di alimenti e bevande, posizionato in pieno centro accanto a monumenti d'interesse storico artistico e prendessimo in considerazione il suo fatturato annuo, qualora la stessa impresa la trasferissimo in una zona periferica, credete che manterrebbe lo stesso volume d'affari e la stessa tipologia di clientela?
La risposta è semplice: NO.
Attenzione, non è detto che un Bar in periferia abbia minor ricavi rispetto ad uno del centro storico, ma, sicuramente, questo lavorerà con una clientela diversa e in base a dinamiche differenti.
Ad esempio, il Bar di periferia lavorerà maggiormente sulla fidelizzazione dei clienti e sul giusto rapporto qualità prezzo e magari anche sulla presenza di ampie possibilità di parcheggio. Il Bar del centro, magari di una città come Firenze, rivolto quindi prevalentemente ai turisti, potrà, invece, trascurare questi aspetti e curare maggiormente gli allestimenti, la presenza di tavolini a ridosso delle bellezze artistiche, elementi che possano attrarre un maggior numero di clienti, sfruttando proprio la sua posizione e proporre eventualmente un listino prezzi più alto.
Allora se doveste aprire un nuovo Bar, dove lo aprireste in centro o in periferia? La risposta non è semplice.
Anche in zone centralissime di Città importanti come Milano, Roma e Firenze è stato possibile assistere al fallimento di attività di rivendita posizionate nella miglior strada del centro storico con locali e allestimenti di lusso e prodotti d'eccellenza.
Le ragioni del fallimento attengono ad aspetti sottovalutati, come canoni di locazione troppo alti, limitazioni circa l'attività e gli orari di somministrazione ( es. a Firenze i Bar nella zona di Santa Croce soffrono a causa di ordinanze comunali, che in virtù di una maggior tutela dell'ordine pubblico, hanno limitato le attività di questi locali in termini di orario di apertura, rivendita di alcolici e volume della musica, creando una flessione negativa in termini di fatturato).
Per poter scegliere il locale giusto in cui avviare la propria attività d'impresa, una volta individuata la tipologia di attività, la potenziale clientela, il segmento di mercato, la tipologia di prodotti, sarà possibile poi orientarsi verso un quartiere, una zona, una strada in cui effettuare la ricerca.
Come anticipato, attualmente il sistema delle licenze è sulla via del declino, tuttavia questo non significa che qualsiasi locale commerciale sia idoneo ad ospitare qualsiasi attività d'impresa.
Ad integrare e sostituire il sistema delle licenze c'è la destinazione d'uso dell'immobile.
La destinazione d'uso dell'immobile, individuata in base alle categorie catastali, fa si che un locale sia idoneo o meno all'esercizio di una determinata attività economica.
In base alla classificazione sopra riportata è possibile verificare, quindi, se un determinato immobile con una determinata destinazione d'uso, sia idoneo o meno ad ospitare l'attività di somministrazione di alimenti e bevande.
Quindi, se volessimo aprire un Bar, gli elementi necessari per poterlo fare saranno almeno due:
- la capacità e i requisiti professionali del titolare/gestore;
- l'idoneità dei locali in cui si vorrà esercitare l'attività di somministrazione.
E se un locale non avesse la destinazione d'uso idonea per l'attività imprenditoriale scelta, ma presentasse caratteristiche ottimali?
Si potrebbe procedere con una richiesta di cambio di destinazione d'uso, ma è un procedimento non sempre agevole ed economico, pertanto per ora prendiamo in esame esclusivamente i locali idonei.
Come capire allora se un locale con la giusta destinazione d'uso, può essere quello giusto per la mia attività d'impresa?
Bisognerà partire sempre dall'analisi delle modalità con cui l'attività dovrà esser svolta e della clientela a cui è rivolta.
Ad esempio: Se volessi avviare una falegnameria industriale, il centro storico di una qualsiasi città, sarebbe da scartare, per problemi legati ai rumori generati dai macchinari e all'eventuale transito di mezzi pesanti da e verso l'officina/laboratorio.
Ma partendo sempre dall'idea del Bar, tipologia d'impresa molto comune e di facile analisi, in base a cosa dovrei scegliere il locale o la posizione?
Innanzitutto, una volta scelta la tipologia di Bar (per ragazzi, professionisti, diurno o notturno,) sarebbe sempre preferibile valutare una posizione semplice da raggiungere (magari vicino alla stazione della metropolitana o adiacente ad un ampio parcheggio).
Tuttavia, queste condizioni di partenza potrebbero far salire notevolmente il costo dell'affitto del locale, fattore che se troppo alto, potrebbe pregiudicare la sopravvivenza dell'attività d'impresa.
Allora cosa fare? Importante è ricercare la presenza di competitors e altri negozianti e stargli molto vicino.
La prima cosa da fare è, infatti, analizzare l'andamento dell'attività concorrente. Basterà, in un periodo di anche 10 giorni non consecutivi, consumare a saltelli qualcosa nel locale del concorrente, per valutare orientativamente l'andamento delle sue vendite, sia visivamente che analiticamente.
Come? Guardando direttamente le sue vendite ed i suoi scontrini fiscali.
In tutti gli scontrini è possibile riscontrare un dato, che può orientativamente fornirci indicazioni sul numero dei clienti giornalieri di un'attività commerciale.
Questa attività di analisi, se effettuata con cadenza regolare, potrà fornirci una valutazione più ampia del numero di persone che frequentano la zona e delle possibilità che questa può offrire.
Come ci ricordano i detti popolari "l'unione fa la forza" e "tieni vicino i tuoi amici ma ancora più vicini i tuoi nemici", è fortemente consigliato aprire una attività commerciale in presenza di altre attività, anche se concorrenti o parzialmente concorrenti.
Questo fattore di multi-presenza aumenterà il valore della zona e la renderà commercialmente appetibile per i consumatori. Inoltre, tra i competitors si potrebbe creare una sinergia di "rimbalzo" della clientela, per cui il cliente che non trova qualcosa presso di un rivenditore, potrebbe recarsi dall'altro e viceversa, continuando però ad alimentare commercialmente la zona.
Tuttavia, questa regola non è sempre detto che conferisca successo a tutte le attività. A volte zone "nuove" o inesplorate possono costituire un vero e proprio trampolino di lancio per un'attività commerciale.
Infatti, indipendentemente della tipologia di prodotto oggetto dell'attività d'impresa, avere, ad esempio, un'ampia zona parcheggio nei pressi della propria attività commerciale, può realmente fare la differenza.
Se poi questo fattore lo associamo ad un canone di locazione molto più basso e alla naturale propensione per le persone nell'utilizzo della propria auto, potrebbe anche verificarsi che un'attività commerciale posta in una zona periferica, ma dotata di ampio parcheggio, sia più redditizia di una medesima attività posta nel centro storico.
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