Come scegliere il locale commerciale sede dell'impresa?

di Graziano Pignatelli.

Come scegliere il locale dove avviare una nuova impresa?

Aspetto importantissimo per molteplici tipologie di attività commerciali è la scelta dei locali in cui avviare l'attività d'impresa.

Il locale, infatti, avrà una notevole influenza circa l'esito dell'attività imprenditoriale, per questo motivo la sua scelta assume una notevole rilevanza.

Individuata quindi l'attività d'impresa che si vorrà svolgere, sia essa produttiva o di rivendita, sarà poi possibile orientare la ricerca verso un locale, che abbia i requisiti per poterla esercitare senza contravvenire alla legge e ottenendo il miglior risultato possibile.

In passato, la maggior parte delle attività d'impresa erano sottoposte al rilascio di una licenza d'esercizio da parte delle Autorità.

Da diverso tempo, in base anche agli orientamenti dell'Unione Europea, questo regime di "Stato di Polizia" sta venendo meno, in favore di una maggiore liberalizzazione del mercato. Fatte salve alcune tipologie di attività, per le quali ancora oggi è richiesto il rilascio o il possesso di una licenza, è possibile affermare che l'attività d'impresa, se esercitata nei limiti e nel rispetto della legge, sia libera, così come sancito dalla nostra Carta costituzionale.

Il locale commerciale, sede dell'impresa, è fondamentale per la costruzione dell' "avviamento", ovvero del valore intangibile dell'impresa, costituito dalla clientela e dal fatturato annuo medio realizzato.

Se prendessimo ad esempio un Bar, quindi un'attività commerciale di somministrazione di alimenti e bevande, posizionato in pieno centro accanto a monumenti d'interesse storico artistico e prendessimo in considerazione il suo fatturato annuo, qualora la stessa impresa la trasferissimo in una zona periferica, credete che manterrebbe lo stesso volume d'affari e la stessa tipologia di clientela?

La risposta è semplice: NO.

Attenzione, non è detto che un Bar in periferia abbia minor ricavi rispetto ad uno del centro storico, ma, sicuramente, questo lavorerà con una clientela diversa e in base a dinamiche differenti.

Ad esempio, il Bar di periferia lavorerà maggiormente sulla fidelizzazione dei clienti e sul giusto rapporto qualità prezzo e magari anche sulla presenza di ampie possibilità di parcheggio. Il Bar del centro, magari di una città come Firenze, rivolto quindi prevalentemente ai turisti, potrà, invece, trascurare questi aspetti e curare maggiormente gli allestimenti, la presenza di tavolini a ridosso delle bellezze artistiche, elementi che possano attrarre un maggior numero di clienti, sfruttando proprio la sua posizione e proporre eventualmente un listino prezzi più alto.

Allora se doveste aprire un nuovo Bar, dove lo aprireste in centro o in periferia? La risposta non è semplice.

Anche in zone centralissime di Città importanti come Milano, Roma e Firenze è stato possibile assistere al fallimento di attività di rivendita posizionate nella miglior strada del centro storico con locali e allestimenti di lusso e prodotti d'eccellenza.

Le ragioni del fallimento attengono ad aspetti sottovalutati, come canoni di locazione troppo alti, limitazioni circa l'attività e gli orari di somministrazione ( es. a Firenze i Bar nella zona di Santa Croce soffrono a causa di ordinanze comunali, che in virtù di una maggior tutela dell'ordine pubblico, hanno limitato le attività di questi locali in termini di orario di apertura, rivendita di alcolici e volume della musica, creando una flessione negativa in termini di fatturato).

Per poter scegliere il locale giusto in cui avviare la propria attività d'impresa, una volta individuata la tipologia di attività, la potenziale clientela, il segmento di mercato, la tipologia di prodotti, sarà possibile poi orientarsi verso un quartiere, una zona, una strada in cui effettuare la ricerca.

Come anticipato, attualmente il sistema delle licenze è sulla via del declino, tuttavia questo non significa che qualsiasi locale commerciale sia idoneo ad ospitare qualsiasi attività d'impresa.

Ad integrare e sostituire il sistema delle licenze c'è la destinazione d'uso dell'immobile.

La destinazione d'uso dell'immobile, individuata in base alle categorie catastali, fa si che un locale sia idoneo o meno all'esercizio di una determinata attività economica.

IMMOBLI A DESTINAZIONE ORDINARIA

GRUPPO A

Categoria Descrizione Informazioni
A/1 Abitazione di tipo signorile. Sono abitazioni un tempo nobiliari, con particolari rifiniture pregiate anche a carattere storico.
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 168
A/2 Abitazione di tipo civile. Sono le normali abitazioni, con rifiniture semplici di impianti e servizi.
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 168
A/3 Abitazioni di tipo economico. Fabbricati realizzati con caratteristiche e rifiniture economiche sia nei materiali utilizzati che per gli impianti tecnologici ma principalmente di dimensioni contenuti rispetto alla al territorio di cui fanno parte.
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 168
A/4 Abitazioni di tipo popolari. Abitazioni molto modeste, nelle rifiniture, nei materiali di costruzione e con impianti limitati.
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 168
A/5 Abitazioni di tipo ultrapopolare. Abitazione facenti parte di fabbricati di basso livello, privi di impianti, servizi igienici. Questa categoria è ormai in disuso, è presente solo su vecchi classamenti del catasto.
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 168
A/6 Abitazione di tipo rurale. Abitazione a servizio delle attività agricole, ci cui alle caratteristiche del Decreto N° 701 del 1994 del Ministero delle Finanze .
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 168
A/7 Abitazione in villini. Sono abitazioni con un minimo di verde o cortile privato o comune, possono essere sia singole, che a schiera oppure a piani.
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 168
A/8 Abitazione in villa. Abitazione di pregio con rifiniture di alto livello con grandi giardini o parchi a servizio esclusivo.
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 168
A/9 Castelli, palazzi di pregio artistici o storici. Antiche strutture con importanti riferimenti storici.
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 168
A/10 Uffici e studi privati. Unità immobiliari destinati ad attività professionali.
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 84
A/11 Abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. Sono case tipiche che per la loro forma e struttura individuano il luogo dove si trovano, ricordiamo i trulli, i sassi o i rifugi di montagna.
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 168

GRUPPO B

B/1 Collegi e convitti, educandati, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme. Strutture destinate all'assistenza dei disagiati, dei religiosi o caserme dello Stato.
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: Esente
B/2 Case di cura e ospedali senza fine di lucro Strutture per l'assistenza agli ammalati che non hanno fini economici. Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: Esente
B/3 Prigioni e riformatori. Strutture costruiti e destinate alla reclusione degli evasori della Legge.
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: Esente
B/4 Uffici Pubblici. Strutture costruiti o adattati per sedi di Uffici Pubblici.
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: Esente
B/5 Scuole e laboratori scientifici. Strutture costruiti e destinati all'istruzione e alla ricerca scientifica.
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: Esente
B/6 Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9. Circoli ricreativi e culturali, ed attività similari se non hanno fine di lucro. Sedi culturali che non hanno scopi economici e non sono già in palazzi storici.
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: Esente
B/7 Cappelle ed oratori non destinati all’esercizio pubblico del culto. Strutture destinate all'esercizio della religione.
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: Esente
B/8 Magazzini sotterranei per depositi di derrate. Magazzini che hanno lo scopo di deposito di scorte.
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: Esente

GRUPPO C

C/1 Negozi e Botteghe Locali per attività commerciale per vendita o rivendita di prodotti.
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 57,75
C/2 Magazzini e locali di Deposito Locali utilizzati per il deposito di merci, locali di sgombero, sottotetti.
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 168
C/3 Laboratori per arti e mestieri. Locali destinati all'esercizio della professione di artigiano per servizi, realizzazione o trasformazioni dei prodotti.
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 168
C/4 Fabbricati e locali per esercizi sportivi (senza fine di lucro) Strutture destinate all'esercizio delle attività sportive private.
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 168
C/5 Stabilimenti balneari e di acque curative (senza fine di lucro). Stabilimenti e strutture balneari privati.
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 168
C/6 Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse. Garage, box auto o posti macchina, stalle e scuderie.
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 168
C/7 Tettoie chiuse od aperte. Strutture destinate a tettoia o gazebo.
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 168
 

Immobili a destinazione speciale o particolare

GRUPPO D

D/1 Opifici. Capannone, fabbrica, struttura dove viene lavorata e trasformata la materia prima.
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 84
D/2 Alberghi e pensioni (con fine di lucro). Strutture ricettive a pagamento.
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 84
D/3 Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili (con fine di lucro). Lodali destinati all'esibizione artistica aventi ingresso a pagamento.
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 84
D/4 Case di cura ed ospedali (con fine di lucro) Ospedali, cliniche e case di cura private.
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 84
D/5 Istituto di credito, cambio e assicurazione (con fine di lucro). Banche, assicurazioni e istituti di credito privati.
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 84
D/6 Fabbricati e locali per esercizi sportivi (con fine di lucro). Unità destinate ad attività sportive privati a pagamento, club sportivi, campetti, piscine ecc.
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 84
D/7 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni. Sono quelle strutture costruiti specificatamente per quel tipo di attività a cui sono destinati. Un esempio esplicativo sono i rifornimenti di carburante
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 84
D/8 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni. Grandi negozi, centri commerciali.
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 84
D/9 Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio. Edifici che non hanno un suolo proprio.
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 84
D/10 Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole. Sarebbero la categoria a cui devono accatastarsi i vecchi fabbricati rurali.
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: 84
GRUPPO E
E/1 Stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei. Stazioni ferroviarie, porti, aeroporti.
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: esente
E/2 Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio. Ponti pubblici con passaggio a pagamento.
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: esente
E/3 Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche. Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: esente
E/4 Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche. Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: esente
E/5 Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze. Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: esente
E/6 Fari, semafori, torri per rendere d’uso pubblico l’orologio comunale. Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: esente
E/7 Fabbricati destinati all’esercizio pubblico dei culti. Chiese, cattedrali ecc.
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: esente
E/8 Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia. Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: esente
E/9 Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E. Tutto quello di categoria E che non è stato possibile inserire nelle categorie precedenti, può essere inserito in questa.
Coefficiente per il calcolo valore ai fini IMU: esente

In base alla classificazione sopra riportata è possibile verificare, quindi, se un determinato immobile con una determinata destinazione d'uso, sia idoneo o meno ad ospitare l'attività di somministrazione di alimenti e bevande.

Quindi, se volessimo aprire un Bar, gli elementi necessari per poterlo fare saranno almeno due:

  • la capacità e i requisiti professionali del titolare/gestore;
  • l'idoneità dei locali in cui si vorrà esercitare l'attività di somministrazione.

E se un locale non avesse la destinazione d'uso idonea per l'attività imprenditoriale scelta, ma presentasse caratteristiche ottimali?

Si potrebbe procedere con una richiesta di cambio di destinazione d'uso, ma è un procedimento non sempre agevole ed economico, pertanto per ora prendiamo in esame esclusivamente i locali idonei.

Come capire allora se un locale con la giusta destinazione d'uso, può essere quello giusto per la mia attività d'impresa?

Bisognerà partire sempre dall'analisi delle modalità con cui l'attività dovrà esser svolta e della clientela a cui è rivolta.

Ad esempio: Se volessi avviare una falegnameria industriale, il centro storico di una qualsiasi città, sarebbe da scartare, per problemi legati ai rumori generati dai macchinari e all'eventuale transito di mezzi pesanti da e verso l'officina/laboratorio.

Ma partendo sempre dall'idea del Bar, tipologia d'impresa molto comune e di facile analisi, in base a cosa dovrei scegliere il locale o la posizione?

Innanzitutto, una volta scelta la tipologia di Bar (per ragazzi, professionisti, diurno o notturno,) sarebbe sempre preferibile valutare una posizione semplice da raggiungere (magari vicino alla stazione della metropolitana o adiacente ad un ampio parcheggio).

Tuttavia, queste condizioni di partenza potrebbero far salire notevolmente il costo dell'affitto del locale, fattore che se troppo alto, potrebbe pregiudicare la sopravvivenza dell'attività d'impresa.

Allora cosa fare? Importante è ricercare la presenza di competitors e altri negozianti e stargli molto vicino.

La prima cosa da fare è, infatti, analizzare l'andamento dell'attività concorrente. Basterà, in un periodo di anche 10 giorni non consecutivi, consumare a saltelli qualcosa nel locale del concorrente, per valutare orientativamente l'andamento delle sue vendite, sia visivamente che analiticamente.

Come? Guardando direttamente le sue vendite ed i suoi scontrini fiscali.

In tutti gli scontrini è possibile riscontrare un dato, che può orientativamente fornirci indicazioni sul numero dei clienti giornalieri di un'attività commerciale.

Questa attività di analisi, se effettuata con cadenza regolare, potrà fornirci una valutazione più ampia del numero di persone che frequentano la zona e delle possibilità che questa può offrire.

Come ci ricordano i detti popolari "l'unione fa la forza" e "tieni vicino i tuoi amici ma ancora più vicini i tuoi nemici", è fortemente consigliato aprire una attività commerciale in presenza di altre attività, anche se concorrenti o parzialmente concorrenti.

Questo fattore di multi-presenza aumenterà il valore della zona e la renderà commercialmente appetibile per i consumatori. Inoltre, tra i competitors si potrebbe creare una sinergia di "rimbalzo" della clientela, per cui il cliente che non trova qualcosa presso di un rivenditore, potrebbe recarsi dall'altro e viceversa, continuando però ad alimentare commercialmente la zona.

Tuttavia, questa regola non è sempre detto che conferisca successo a tutte le attività. A volte zone "nuove" o inesplorate possono costituire un vero e proprio trampolino di lancio per un'attività commerciale.

Infatti, indipendentemente della tipologia di prodotto oggetto dell'attività d'impresa, avere, ad esempio, un'ampia zona parcheggio nei pressi della propria attività commerciale, può realmente fare la differenza.

Se poi questo fattore lo associamo ad un canone di locazione molto più basso e alla naturale propensione per le persone nell'utilizzo della propria auto, potrebbe anche verificarsi che un'attività commerciale posta in una zona periferica, ma dotata di ampio parcheggio, sia più redditizia di una medesima attività posta nel centro storico.

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