Cosa verificare prima di acquistare un locale commerciale?

di Graziano Pignatelli.

Prima di acquistare un locale commerciale, cosa bisogna verificare?

L’acquisto di un locale commerciale è un’operazione che richiede particolare attenzione e prudenza.

Generalmente, l’acquisto di un immobile è un’operazione che per la sua complessità può comportare una particolare dose di stress. In occasione dell’acquisto di un locale commerciale la questione si complica. Scopriamo perché.

La maggiore complicazione nel caso di acquisto di un locale commerciale rispetto all’acquisto di una casa, o di un altro immobile, deriva dalla sua natura, ovvero dal suo esser destinato a divenire sede degli affari di un’impresa.

Da ciò deriva una particolare complessità circa la scelta del locale (a questo link spieghiamo come scegliere il locale commerciale), in particolar modo per le conseguenze estremamente negative, che potrebbero derivare da una scelta sbagliata o dal non avere effettuato preventivamente tutti i controlli necessari.

Infatti, nel caso in cui il locale acquistato presentasse poi importanti problematiche, questo potrebbe determinare il fallimento o il mancato avviamento dell’impresa, oltre ad una serie conseguenze anche di natura legale ed economica.

Quindi, cosa bisogna verificare prima di acquistare un locale commerciale?

• Visura catastale. La prima verifica da effettuare nel caso di acquisto di un locale commerciale riguarda proprio la posizione del locale nei confronti del Catasto.

Il catasto è l’inventario di tutti i beni immobili, siano essi terreni o fabbricati, esistenti sul territorio dello Stato, appartenenti a soggetti privati e pubblici.

La Legge per tutti

Dalla visura catastale sarà possibile apprendere le prime importanti informazioni circa:

• i dati del proprietario
• la destinazione d’uso
• la grandezza
• la rendita catastale
• particolari annotazioni

Queste informazioni contenute nella visura catastale, sono assolutamente necessarie ai fini della valutazione sull’acquisto del locale. Da queste infatti, derivano importantissime conseguenze, che influiscono non solo sulla scelta, ma anche sulla determinazione del prezzo e delle modalità di vendita.

Verificare chi sia l’effettivo proprietario del locale commerciale che intendiamo acquistare è estremamente importante anche nelle fasi preliminari alla vendita, non solo al momento del rogito. Infatti, solo essendo sicuri circa l’identità del Proprietario e la corrispondenza con la persona del venditore, sarà possibile esser sicuri dell’efficacia degli accordi presi. Di frequente, infatti, capita che Venditore e Proprietario non corrispondano. A volte si tratta di persone in buona fede che magari non hanno ultimato la pratica di successione, ad esempio, a seguito di decesso del proprio genitore. In altri casi, invece, si può esser in presenza di persone disoneste, che millantano la titolarità del bene, magari espropriato, ma del quale sono ancora nel possesso o utilizzo. Queste persone potrebbero aspirare semplicemente a metter le mani su di un potenziale anticipo (caparra) versato in sede di proposta o contratto preliminare, per poi sparire o comunque allungare di molto i tempi di una possibile restituzione. Versare una caparra, garantirebbe in teoria la restituzione del doppio in caso di mancata finalizzazione della vendita per colpa della controparte. Tuttavia, una volta consegnata una somma di denaro ad una persona che non è l’effettiva proprietaria del bene, non è detto che sarà poi così semplice ottenerne la restituzione.

Verificare la destinazione d’uso del locale, ci renderà sicuri circa la possibilità di utilizzo di questo per l’attività d’impresa che si vorrà esercitare al suo interno. Capita spesso, infatti, che un locale C3 sia spacciato per C2 o C1. Tuttavia, da queste tre categorie catastali discendono importanti differenze circa le attività che è possibile esercitarvi al loro interno. Ad esempio, in un locale C1 generalmente (salvo particolari disposizioni Comunali) è possibile esercitarvi quasi tutte le attività commerciali, artigianali e d’impresa. Mentre, in un locale di categoria C2 sarà possibile esercitarvi il commercio all’ingrosso, ma non quello al dettaglio, la ristorazione, oppure la cessione diretta di servizi. In un locale di categoria C3, invece, sarà possibile svolgere tutte le attività artigianali, ma sarà escluso sia il commercio al dettaglio che quello all’ingrosso per i prodotti non realizzati al suo interno, così come la ristorazione, classificandosi questo locale prevalentemente come laboratorio artigianale. Quindi, non verificare la destinazione d’uso di un locale commerciale espone al rischio di mancata concessione della licenza, ovvero di mancato accoglimento della SCIA o DIA (per sapere cosa sono leggere articolo a questo link) da parte del Suap del Comune di riferimento con la conseguente impossibilità a procedere con l’avviamento dell’impresa.

Verificare preventivamente l’effettiva grandezza del locale, ci consentirà di verificare la possibilità di avviare una determinata attività d’impresa al suo interno. Ad esempio, nel comune di Firenze per l’esercizio di un’attività di somministrazione di cibo e bevande non assistita, è richiesta una grandezza minima del locale commerciale di almeno 40mq, pena l’impossibilità ad aprire. https://servizi.comune.fi.it/servizi/scheda-servizio/attivita-di-somministrazione-di-alimenti-e-bevande

Verificare la rendita catastale, invece, ci fornirà indicazioni per il calcolo dell’IMU e per il calcolo delle imposte di registro sull’acquisto del locale, aspetti economici estremamente importanti ai fini della sostenibilità del progetto d’impresa. Costi questi che influiscono sicuramente non solo sulla scelta del locale, ma anche sulla determinazione del prezzo.

Verificare la presenza di particolari annotazioni, potrebbe ad esempio informarci circa la presenza di una comunione o separazione dei beni e quindi della presenza o meno di un comproprietario; oppure di un’eventuale modifica intervenuta, come ad esempio il cambio di destinazione d’uso, oppure un aggiornamento della metratura o della divisione degli spazi, ecc.

Altri aspetti da verificare, riguardano poi:

• la presenza di ipoteche o iscrizioni giudiziali
• la presenza di un condominio e se presente la regolarità circa il pagamento delle quote, l’esistenza di un regolamento condominiale e la presenza di eventuali delibere
• lo stato degli impianti (elettrico, idrico, riscaldamento, condizionamento) e la loro eventuale certificazione
• l’atto di provenienza (acquisto, donazione, successione)
• l’APE – Certificazione energetica
• le tabelle OMI
• la presenza di eventuali contenziosi

Anche questi aspetti assumono particolare rilievo nelle fasi preliminari alla vendita, al fine di poter scegliere il locale giusto o determinarne il prezzo.

Particolare attenzione deve esser posta all’atto di provenienza, poiché questo è l’unico titolo che realmente possa certificare che il proprietario del bene sia quello indicato in visura catastale e soprattutto che la sua posizione sia certa ed inattaccabile, almeno fino al rogito dal Notaio. Infatti, in caso di donazione, ad esempio, potrebbe accadere che un erede legittimo del donatore, oppure semplicemente un creditore, possa avviare un’azione legale per l’annullamento della donazione e pignorare il bene per soddisfare il proprio diritto successorio o creditizio.

Al fine di determinare il valore di un immobile sono di particolare aiuto le tabelle OMI dell’Agenzia delle Entrate, le quali forniscono le quotazioni immobiliari solitamente aggiornate al semestre precedente. Queste quotazioni sono calcolate sulla base delle comunicazioni effettuate dai Notai, relative agli atti di compravendita immobiliare. Pertanto, non sono stime eseguite da terzi, ma riportano l’effettivo prezzo pagato per l’acquisto di un immobile in una determinata zona. Qualora si debba richiedere un mutuo e non si disponga di molti liquidi, sarà necessario verificare la congruità del prezzo di vendita con le quotazioni immobiliari OMI, poiché in caso di eccessivo discostamento in eccesso (prezzo troppo alto) il perito incaricato dalla Banca potrebbe non ritenerlo congruo e pertanto la Banca potrebbe negare il mutuo.

Considerati i rischi collegati quindi all’operazione di acquisto di un locale commerciale, appare evidente la necessità di eseguire diversi controlli. Volendo, è possibile spingersi verso delle verifiche più approfondite, riguardo il proprietario del locale ed il locale stesso, che possano escludere o almeno ridurre notevolmente i dubbi ed i rischi legati a questa operazione.

In questa sede non possiamo approfondire tutti i controlli che è necessario eseguire prima di acquistare un locale commerciale, tuttavia, consigliamo per quest’operazione di verifica di rivolgersi ad un Professionista di fiducia, sia egli un tecnico oppure un Tributarista, un Commercialista o un Avvocato; del quale si sia assolutamente certi della lealtà nei propri confronti.

Purtroppo, non di rado è capitato che la documentazione fornita dal Proprietario non corrispondesse al vero, oppure che fosse imprecisa. Allo stesso modo ci siamo imbattuti in relazioni tecniche rilasciate da Professionisti e commissionate dai proprietari, che “omettevano” importantissimi aspetti relativi all’immobile, – come un diritto di superficie spacciato per piena proprietà – . Caratteristiche queste che influivano non poco sul valore dell’immobile.

Anche in presenza di un mediatore, è consigliabile farsi assistere da un Professionista di fiducia che non sia collegato alla parte venditrice e che possa verificare con approccio più freddo e professionale, affinché si possa affrontare in maniera più serena le fasi preliminari alla vendita, evitando di incorrere in particolari rischi.

Spesso, sull’onda dell’entusiasmo siamo portati a sottovalutare alcuni aspetti, oppure ad ignorarli, salvo poi pentircene in un secondo momento. Per questo, l’aiuto di un Professionista terzo, totalmente estraneo alla vendita, che non guadagnerà in base al risultato di questa; che possa quindi segnalarci o ricordarci eventuali rischi, scorrettezze o incongruenze, appare una scelta decisamente intelligente e necessaria.

N.B. quando si parla di immobili registrati, presenti quindi in un pubblico registro; o comunque in occasione di una trattativa, non esistono informazioni coperte da privacy e se così fosse, appare necessario che le parti si autorizzino al trattamento dei dati. Spesso, si sente abusare di espressioni come “per legge” e “dati sensibili” al fine di non consegnare documentazione o informazioni relative all’immobile. Nel primo caso ci sentiamo di consigliarvi di chiedere quale sia la legge che sancisca quel particolare obbligo/divieto e per quanto riguarda i dati personali, ai sensi del Regolamento (UE) 2016/679 si ricorda che sono dati sensibili esclusivamente quelli che trattano:

• origine razziale o etnica
• opinioni politiche
• credi religiosi o filosofici
• associazione a sindacati
• dati genetici
• dati biometrici con lo scopo di identificare in modo esclusivo una persona fisica
• dati che riguardano la salute o la vita sessuale e/o l’orientamento sessuale di una persona fisica

tutti dati, questi, assolutamente non rilevabili dalla verifica di un immobile e delle sue certificazioni.

A questo punto appare lecito chiedersi:

“Ma se poi non dovessi più acquistare il locale avrò sprecato i miei soldi pagando un Professionista?”

Il denaro speso per l’assistenza da parte di un Professionista, può comportare nel complesso un importante risparmio per i danni causati da un non addetto ai lavori e soprattutto evitare questioni legali, economiche ed amministrative che potrebbero rincorrersi anche per molti anni.

Per maggiori informazioni visitare il sito web www.buildmark.it

oppure chiamare il numero verde gratuito 800926001.

Lo Studio Tributario Buildmark, in virtù della maturata esperienza nell’avviamento e nella gestione d’impresa e delle competenze multisettoriali dei propri collaboratori, è in grado di seguire le imprese clienti a 360 gradi.

La nostra sede principale è a Firenze.

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